全国版住まい情報ガイド
さて本当にこれだけの計算で、2億7000万円もの大金をこのマンションに投じてしまってよいのでしょうか。投資に対するリスクを検証する必要があります。
１）いつでも満室で運営できるか
賃貸マンションは通常、借り手とは2年契約です。今が満室でも今後、借り手の入れ替わりが頻繁に起こるようになると、稼働を常時100％に保つことが難しくなります。そこで平時の稼働率を90％程度にします。すると年間の賃料収入は、1350万円×90％＝1215万円になります。
２）金利はいつでも3％か
業者は売ることしか考えていませんので、今の金利が未来永劫続くかのように説明します。しかし、金融情勢いかんによっては、中長期で金利はどんどん変動します。ちなみに平成初期、長期プライムレートと呼ばれる、大企業向けに金融機関が提供する最優遇金利が6・9％の時代もありました。それが今では１％台ですから、「いつまでも続くと思うなよ、金利」です。ということで、金利を4・5％くらいの負担にしておきましょう。
３）賃料は今後どうなるのか
経済が右肩上がりの時代、人々は、家賃は経済の成長に伴って未来永劫上昇するものだと信じていました。現在ではどうでしょうか。残念ながら多くの賃貸マンションは、築年数が経過するほど賃料は下がる傾向にあります。したがって、現在の一戸当たり10万円が今後も保たれる保証はどこにもありません。むしろ、今後は建物等の経年劣化に伴って、賃料は下がっていくことを覚悟したほうが賢明でしょう。ということで賃料は平均で10％ほど下げて考えておきましょう。
４）諸経費はずっと変わらないのか
現在は満室時の賃料収入の25％ほどの経費ですが、これからはどうなるのでしょうか。また経費にはならないものもありますが、建物が築15年を迎えますと建物の修繕や設備の更新などで、多くのお金がかかることも考えられます。経費を27％くらいに増やしておきましょう。
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